헷갈리는 부동산 용어 정리

'주상복합 아파트'와 '아파텔'은 둘 다 상업지역에 지어지고 외관도 비슷하기 때문에 눈으로 구분하기 어려울 수 있다.

 

주상복합 아파트란, 이름 그대로 주거와 상업 용도가 복합되어 다세대가 공동 주거하는 건물이다. 저층에는 상가, 위에는 집이 있는 건물이다. 말 그대로 '상업지역에 있는 고층 아파트'라고 생각하는 게 더 좋다. 주상복합은 상업지역에 있다는 것이 가장 큰 특징이다. 지하철과 직접 연결된 곳이 있을 정도로 교통편이 좋고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있다. 또 땅값이 비싼 상업지역에 지었기 때문에 사업성을 갖추고자 대형 평수 위주와 고급스러운 자재를 많이 쓴다. 주차장이 넉넉하고 보안도 철저하다. 높으니 조망권도 좋다. 단점은 소음과 매연이다. 높은 용적률과 건폐율로 재건축이나 리모델링 가능성이 떨어진다.

 

오피스텔은 사무용과 주거용으로 모두 활용 가능하다. 어떤 오피스텔은 설계부터 주거를 목적으로 건축한 경우도 있다. 오피스텔과 주상복합 아파트의 구분이 헷갈리는데, 엄연히 적용하는 법이 다르고 설계 기준도 다르다. 주상복합은 어디까지나 아파트 기준에 맞춰 지어진다. 보통 오피스텔은 상업지역 내에 1~2인 가구의 직장인 수요를 충족하기 위해 업무지구나 교통 중심지 근처에 전용면적 20제곱미터 정도의 원룸형으로 많이 지어진다. 이런 오피스텔은 시세차익보다는 임대 수익 목적으로 접근해야 한다. 

 

아파텔은 소형 오피스텔과 다른 양상을 보인다. 요즘 인기있는 아파텔은 전용면적 59~85제곱미터 정도 크기고, 외관과 내부 구조가 일반 아파트와 흡사하다. 내부를 보면 방이 두세 개 있고 부엌과 거실이 구분되어 일반 아파트처럼 생겼다. 아파트만큼은 아니지만 아파텔도 부동산 상승기라면 시세 상승을 기대해볼 수 있다. 그리고 아파트와는 달리 청약에서는 주택 수에 포함되지 않아 무주택 자격을 유지하면서 청약에 도전이 가능하다.

 

용적률: 대지 면적에 대한 지상 건축물의 연면적 비율. 연면적이란 지하나 1층 주차장의 면적은 제외하고 각 층의 바닥 면적을 합친 면적을 말한다. 용적률은 '층수'와 관련이 있다. 용적률이 높을수록 고층, 낮을수록 저층이다.

 

건폐율: 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율. 대지 면적 중에 1층 바닥이 차지하는 비율이라고 생각하면 편하다. 건폐율은 건물의 밀도와 관계가 있다. 건폐율이 높은 아파트의 경우 동 간 거리가 좁고 조경 면적 또한 줄어들 수 있다.

 

취득세, 보유세, 양도세를 부동산 위주로 정리해 보자.

 

취득세: 부동산을 취득할 때 내는 세금. 취득세에는 기본적으로 지방교육세와 농어촌특별세가 따라붙는데 이를 통틀어 '취득세'로 이해하면 된다. 내가 집을 매수할 때 가격을 기준으로 취득세가 부과된다.

 

보유세: 부동산을 소유하고 있는 동안에 내는 세금. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 두 세금 모두 6월 1일을 기준으로 부과된다. 2가지 세금 모두 실제 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 세금을 부과한다. 해마다 공시 가격은 바뀌는데, 부동산  공시가격 알리미 사이트에서 쉽게 알아볼 수 있다.

 

재산세: 부동산을 갖고 있으니 내야 하는 세금이다. 재산세에는 할인과 할증도 많고, 정부 특례에 따라 달라지는 경우가 많으므로 외울 필요는 없다. 세율 자체가 그리 높지 않기 때문에 적어도 1 주택자에게는 큰 부담이 되는 금액은 아니다. 위택스에서 현재 공시가격을 기준으로 재산세가 얼마나 나올지 미리 계산해볼 수 있다. 일 년에 두 번 나누어 내게 된다.

 

종합부동산세: 재산을 많이 가졌으니 세금을 내라는 취지에서 부과되는 부자세금이다. 공시 가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유하는 경우에만 부과된다. 1세대 1 주택인 경우 11억 원, 1세대 다주택인 경우이거나 부부 공동명의로 1 주택 보유 시 인당 6억 원씩 공제된다.

 

양도소득세: 부동산을 매도할 때 내는 세금이다. 내가 부동산을 통해 얻은 시세차익에 대해 부과한다. 1주택자는 양도세를 지나치게 걱정할 필요는 없다. 1 주택자는 실거래가 12억 원 미만이라면 양도세 비과세 혜택을 받는다. (양도세 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 부동산을 2년간 보유해야 하고, 조정 대상지역의 경우에는 2년간 실거주도 해야 한다.)